リフォーム・リノベーションとは

古くなった家、アパート、マンション、事務所、店舗をリフォーム・リノベーションどっちにしようか……？
そもそも、リフォームとリノベーションはどう違うのか、ご存じない方が大半でしょう。千葉県木更津市の工務店が「リフォーム」と「リノベーション」について詳しく解説いたします。

リフォーム・リノベーションとは

「リフォーム」「リノベーション」の用語はともに、明確な定義づけはありません。この用語を自由に判断してそれぞれの方が、使っているのが現状です。
そこで54年建築に関わって得た知見をもとに、リフォーム・リノベーションに独自の定義を設けてみました。

リフォーム

リフォームは性能の向上が伴わない、さまざまな修理補修、原状回復、改良工事をして新築に近い状態に戻すことが目的です。

リノベーション

リノベーションとは、建て替えずに、用途や機能を変更して時代の変化にあわせて、新築時の機能・性能以上に改修、交換して向上をさせ家の価値を高めることが目的です。

〈築30年のお家を南欧風に、断熱・省エネリフォーム〉

工事範囲と規模の違い

リフォームは、範囲が一部分でも大規模でも性能の向上が伴わない工事。
工事は、経年劣化による設備の損傷を補修、水回り設備や水道管の交換、クロスの貼り替え、屋根や外壁の交換や塗り替えなど部分的な工事が中心となります。一部分の工事の範囲であれば、作業しながら居住することも可能です。

リノベーションと使われる言葉は大規模の工事である際に用いられる場合が多いです。
例えば、安心・安全に暮らすには耐震性能、耐火性能、耐久性能を向上させる。
快適に暮らすには遮熱・断熱・気密・計画換気性能を向上させ、全室温度差のない、きれいな空気環境、省エネルギーにする。省メンテナンスの外壁に交換、高性能な窓への交換、間取り変更、高機能な給排水設備に交換、高機能な冷暖房換気設備の交換などの工事が中心となります。

しかし、工事をしていく中ではリフォーム工事とリノベーション工事が混在する事が多く、大半の業者はリフォーム工事と言っているのが現状です。
この後は、リフォーム工事という言葉に統一して説明いたします。

〈築300年の古民家を趣を残したまま再生。断熱・省エネリフォーム〉

リフォームではインスペクションが重要！

インスペクションとは、目視や計測により家の基礎や外壁のひび割れ、天井の雨漏りなどの劣化、不具合が発生していないかを調べる「建物状況調査」です。家の状態を把握することで、補修の必要性を踏まえた適切なリフォーム計画をつくることができます。

インスペクション（建物状況調査）

国土交通省の基準に従った、原則として目視による非破壊調査、リフォーム時だけでなく、中古住宅購入の際の活用もできます。

・専門家（国土交通省の定める講習会を修了した建築士等）に調査してもらうことで、家の健康状態がわかり本当に必要な工事、不要な工事が明確になります。
・診断結果等をもとに工事に優先順位をつけるのに役立ち、長期のメンテナンス計画を立てることが可能となり、適切なリフォームができます。
・見積もり内容を確認して契約するので、トラブルの防止にもつながります。

調査方法や内容によって有料で行う本格的な建物調査、点検レベルはさまざまな調査方法やサービスがあります。

日常点検

住まい手によるセルフチェック。目視による室内外の点検が中心定期的に行います。

業者による点検サービス

工務店やリフォーム会社など、室内外をチェックしてもらう。目視のほかに機器による測定もあります。
リフォーム実施時にサービスしてもらえることもあります。

耐震診断

建築士などの有資格者による建物調査。診断結果に基づき補強や改修案を提示してくれます。建物の築年数によっては自治体の補助金がある場合もあります。

リフォーム事前の準備

・老朽箇所や不具合点を洗い出し、目的を明確にして、情報収集（戸建・マンションで異なることがある）をする。
・インスペクション、建築業者に建物状況調査を依頼（有料）する。
・家族でよく話し合い、要望を洗い出し、目的の優先順位をつけリスト化（家具、電気製品の寸法など）の用意をする。
・現在の住宅の公図、土地と建物の謄本、敷地配置図、平面図、立面図や、マンションの場合は「管理規約」を用意します。
・資金計画（支払い可能限度額）を立て、予算の目安をつける。また、支援制度利用の検討（補助金・減税・融資など）を詳しく調べる。

見積りの依頼先を決める

・工事業者を選定する。ホームページをチェック、ズーム、会社に訪問して話を聞いた中で判断（ホームページ、カタログだけでなく）する。
・見積依頼先を決め、家具や家電の配置、間取りなどを細かく打ち合わせをしてリフォーム提案図面と見積書の作成を依頼する。
・リフォーム瑕疵保険利用の検討をする。

リフォーム瑕疵保険とは

リフォーム時の検査と保証がセットになった保険制度です。住宅専門の保険会社（住宅暇疵担保責任保険法人）が保険を引き受けます。
依頼したリフォーム業者がリフォーム瑕疵保険に加入していれば、万が一、後日、工事に欠陥が見つかった場合に、補修費用などの保険金が事業者（事業者が倒産した場合は工事発注者である消費者）に支払われるのでスムーズに補修してもらうことができます。加入を希望する場合は、工事契約前に事業者に対してリフォーム瑕疵保険をかけて欲しいと伝えましょう。

工事内容の詳細を決める

・再度、家具や家電の配置、間取りを検討する。設備器具など、ショールームで実物を確認する。
・見積り金額の調整と資金計画（融資、補助金）の見直しをする。
・支援制度利用（融資申し込み、補助金申請）の確認手続きをする。
・資金計画の確認をして、工事前のチェックポイントの確認をする。

見積り依頼時の注意点

・複数の事業者に見積りの依頼をする場合は、性能、図面、仕上げ、設備器具すべて工事内容を同じ条件で依頼することが大切です。その際、相見積りであることや、無料の範囲で見積り作成をしてほしい事をあらかじめ伝えましょう。
・わからないところは納得いくまで検討、確認しましょう。特に、「◯◯工事一式」などと記載されている箇所は、どんな内容なのかきちんと説明を受けましょう。

〈築40年になるご自宅の断熱・省エネリフォーム。快適で暮らしやすい間取りに改修〉

契約をする

・必要な契約書類と内容を確認して、契約書を取り交わす。

トラブル防止には契約書が重要

請負契約書と約款、工事内容や金額を具体的に示している見積書、設計図書が希望の工事内容と合っているか確認する。小規模な工事でも、必ず契約書を取り交わす事です。

契約時に必要な書類と確認事項

・請負契約書（必須）
　契約者、契約金額、工期、支払時期と方法などを確認する。

・請負契約約款（必須）
　契約に関する細かい約束事。
　遅延損害金や契約不適合責任、紛争の解決方法など。

・見積書（必須）
　契約金額と明細を記載。設計図書と照合し、内容、工事範囲を確認する。
　「工事一式」の費用のみ記載されていたら、明細を取り寄せる。

・設計図書（必須）
　平面図などの設計図、各部屋の内装仕上材の一覧を記入した仕上表など。
　打ち合わせで決めた内容が盛り込まれているか確認する。

・打合せ記録
　いつ何が決定されたかの記録。打ち合わせの都度作成をする。

工事を着工する

・現場責任者と定期的に打ち合わせをして、工事中のチェックポイントの確認をする。追加や変更があるときは書面に残す。

竣工検査は同行する

工事完了後、事業者と一緒に契約書通りに工事ができているかチェックしましょう。気になる所があったら、この時にきちんと伝える事が大切です。

引渡し、メンテナンス

・支援制度等の手続き、竣工検査をする。
・契約書、図面、保証書を保管、アフターメンテナンスの確認をする。

工事記録の保管

家の設計図面、施工図面、維持管理、権利及び資産などに関する情報を家の履歴情報といいます。情報となる契約書、図面、保証書などは、きちんと保管しておきましょう。

工事後の点検、メンテナンス

工事完了後には、アフターメンテナンスの窓口や修繕時の有償、無償の範囲などを確認し、長期的な維持保全計画についても事業者と相談しておきましょう。
快適に長く住み続けるには、定期的な点検やメンテナンスをするのが大切です。

ふだんから自分たちで行う点検が大切。

住まいの性能や快適性を保つためには、ふだんから点検と手入れが大切です。専門業者に定期点検を依頼するのと併せて、わが家の「日常点検」を行っていきましょう。

住まう方自身で定期的にチェックしたい箇所（戸建て住宅）

外部

屋根：　屋根材の傷、ひび割れや、ずれ、脱落、塗装の剥がれ等はないか。
破風、鼻隠し：　ひび割れや腐れ、塗装の剥がれ等はないか。
軒天：　塗装の剥がれ、軒天、シーリング材のひび割れや剥がれ等はないか。
外壁：　雨押え水切りの不具合、塗装の剥がれ、ひび割れや変色、浮きやずれ、シーリング材のひび割れや剥がれ等はないか。
雨樋：　雨樋金具の不具合、破損やひび割れはないか、詰まりはないか。
バルコニー：　排水口に詰まりはないか、防水の不具合、床等にひび割れや剥がれ等はないか。

床下

基礎：　基礎コンクリートにひび割れや雨染み、白蟻、蟻道等はないか。

屋内

小屋裏：　通気状況、雨漏り箇所や雨漏り跡はないか（点検口がある場合）。
天井・室内壁：　雨漏り跡やカビ、ひび割れや剥がれ等はないか。
床：　　傾きや歩いた時フワフワしないか。

設備

給水設備：　外部、内部の漏水や赤水はないか。
排水設備：　外部、内部の排水口の詰まりや悪臭はないか。
ガス設備：　ガス漏れ警報器の有効期限が切れていないか。
給湯設備：　水漏れがないか、給湯性能が落ちていないか。
電気設備：　ブレーカーが度々落ちるようなことはないか。

＊上記のチェックで気づいた不具合に加えて、間取りや性能に対する困り事や要望等を家族で出し合い、整理することがリフォームの第一歩になります。

水まわりリフォームで暮らしやすさを大きくアップ！

〈築約40年のご自宅の断熱・省エネリフォーム。ダイニングキッチンの改修〉

ユニットバス、床壁や浴槽にカビが目立つし、冬は寒いし、夏は暑い、サビやひび割れも……。使い始めて25年、替え時かしら……？
キッチンやトイレなど、水まわり断熱性能や空間全体を見直すチャンスです！

毎日、家族みんなが使う水廻り。傷みやすい場所ですが、断熱リフォームすれば、快適性や利便性はぐんと高まります。
最近の設備は省エネ、バリアフリー対応などの性能や、掃除のしやすさなど使い勝手が大きく進化しています。設備の交換と併せて、断熱性能、間取りの見直しや動線、収納なども改善すると、格段に暮らしやすい住まいになります。

水まわり設備器具の不具合は早く補修

毎日使う水まわり設備は、住まいの中でも劣化の激しい部位。水漏れや換気の不具合は、住宅本体に影響することにもなります。交換時期の目安を参考に、不具合に気づいたら早めに補修や交換をしましょう。

水まわり設備機器の交換推奨時期　

レンジフード、調理加熱機器、給湯器、水栓金具、温水洗浄便座：10～15年目安。
システムキッチン、ユニットバス、洗面化粧台、便器：20～25年目安。

〈鉄筋コンクリート造の賃貸住宅の内装リフォーム〉

エコ住宅設備で環境に優しく上手に節約

水まわり設備を交換するなら、節水トイレや節水シャワー、高断熱浴槽などの節約タイプの機種も選択肢に。水道代や光熱費の節約が図れ、エコにも繋がります。

高効率給湯器は省エネに

エネルギーを効率よく使ってお湯をつくる機器として、潜熱回収型給湯器（例：エコジョーズ）、ヒートポンプ式電気給湯器（例：エコキュート）、家庭用燃料電池コージェネレーションシステム（例：エネファーム）などがあります。エネルギーの消費量を抑え、ガスや電気の割引料金も利用できます。条件を満たせば、減税や補助制度の対象にもなります。

屋根や外壁など、外まわりのメンテナンスが大切！

天井にシミを見つけた、わが家が雨漏り……?
室内を雨や湿気から守るのが屋根や外壁、長く住み続けるために屋根や外壁、床下など、見えない部分も定期的なチェックやメンテナンスが大切です。

家は室内だけでなく、外まわりのメンテナンスも重要です。建物の耐久性を高めて長持ちさせるためにも、暴風雨にさらされる外壁や屋根などを定期的に点検し、傷んだ箇所は早めに補修しましょう。早めの対応が、結果的に費用を抑えることになります。
定期的なメンテナンスのために、修繕費を積み立てておくことも大切です。
家を長持ちさせるために大切な事は、定期的な点検とメンテナンスが必要です。劣化箇所は早めに見つけ補修しましょう。

〈築300年のお家の古民家再生。ジャッキアップで水平と垂直を直し、さらに長持ちするように補強〉

家のメンテナンス計画

屋根：5年周期で点検をする。25〜30年で全面葺き替えを検討する。
外壁：5年周期で点検をする。25～30年で全面補修を検討する。（窯業系サイディング壁）の場合。
軒裏天井：5年周期で点検する。25～30年で全面取替を検討する。
サッシ・玄関ドア：5年周期で点検する。25～30年で全面取替を検討する。
給排水管：5年周期で点検する。25～30年で全面取替を検討する。
床下：5年周期で点検する。5年ごとに防腐・防蟻処理を検討する。
フローリング：5年周期で点検する。25～30年で全面取替を検討する。
壁、天井：5年周期で点検する。25～30年ごとに貼り替えや塗り替えを検討する。

〈築40年のご自宅の断熱・省エネ、外装リフォーム。庭木も映える明るい外観に〉

雨水の浸入しやすい箇所

トップライト（天窓）、妻面けらば、軒裏天井、外壁、バルコニー、庇、玄関ドア、サッシ、サッシ回りなど。

知っておきたいリフォーム知識

既存の家を購入してリフォームする時のポイント！

エリアを絞って家を探しているときなど、新築だけでなく「既存の家＋リフォーム」も想定すると、物件選びの幅が広がります。その際、家の耐震性や、柱や梁といった主要構造部が傷んでいないかを確認して選ぶことが大切です。

既存の家選びのチェックポイント！

・雨漏りしていないか、屋根や外壁に欠損や大きなひび割れがないか。
・部屋の壁に大きな亀裂がないか、床が傾いてたり、たわんだりしていないか。
・新耐震基準の施行（1981年（昭和56年）6月）以降に建てられた家か。

既存の家の購入時に気になるのが、「不安」「汚い」「わからない」こと。
耐震性が確保され、構造上の不具合や雨漏りが認められていない物件は、安心して購入できる目安のひとつといえます。

リフォームの時は石綿（アスベスト）対策を！

建材等に広く使われてきた石綿は、肺がんや中皮腫などの原因となることから、現在は製造、使用などが禁止されています。禁止以前の2006年8月末までに着工した家等には使われている可能性があります。

このため、リフォームや解体工事を行う場合は事前に石綿の有無を調査する必要があります。法令により、工事の発注者には、施工業者に対して下記の配慮を行うことが義務づけられています。
工事を発注する際には、石綿の調査・報告費用が計上されていることや、有資格者（建築物石綿含有建材調査者）が調査を行うことについて施工業者にご確認ください。

何を配慮すればいいの？

・石綿の有無の調査に必要な設計図や過去の調査記録などがあれば施工業者に提供してください。
・施工業者が石綿の調査や工事作業の記録の作成に必要な写真撮影を許可してください。
・石綿の調査や、石綿が使用されていた場合の除去作業を適切に行うために必要な費用負担や工期確保について配慮してください。

石線の調査や除去工事等に関する国の補助制度は、地方公共団体において活用できます。（特明制度を行っていない地方公共団体もありますので、詳細はお住まいの地方公共団体にお問い合わせください）。

石綿含有建材が使われている可能性のある部位

屋根用化粧スレート、ルーフィング、石綿セメント円筒、サイディング（窯業系・複合金属系）、珪酸カルシウム板第1種、石膏ボード、壁紙、ビニル床タイル、ビニル床シート。

石綿（アスベスト）に関する情報サイト
石綿総合情報ポータルサイト（厚生労働省）https://www.ishiwata.mhlw.go.jp

木造軸組み（在来）工法リフォーム

間取りの変更、間仕切りの変更、水回りの移動、増改築、減築などが比較的自由にできる工法です。

〈杉の板張りの山小屋風だった築30年お家の断熱・省エネリフォーム。夏は涼しく冬はあたたかな室内。調湿機能の高い塗り壁を使用しています。〉

マンションリフォーム

マンションの水回りの移動はいちばん難しい、排水には1メートルに対して1センチ勾配をつけるのが理想的です。これを守らないと機能面での問題が出やすくなり、移動する位置によっては勾配がつけられなかったりします。床を上げて勾配をつけると、天井が低くなり問題が出やすいため、工事が難しくなります。

また、集合住宅の制限として、玄関ドアや窓など、共有部分にあたるものの交換はできません。
それ以外に、素材や構造の組み方となる建築工法によっては、制限もさまざまなところに影響します。

RC造のリフォーム

鉄筋コンクリートの壁に穴を開ける、梁を壊す、柱を取り除くなど、構造に関わることは耐震面や家の強度に関わってくるためできません。

壁式工法は、おもに低層マンションで用いられている構造で、壁と床、天井で構成され柱梁（ちゅうりょう）がないため、室内に凹凸が少なく、広く空間を取ることができます。しかし、構造上取り払えない壁が多いため、大きな間取りの変更は難しくなります。
ラーメン工法は、おもに中層以上のマンションで用いられている。柱梁で骨格をつくり、そこに壁を作っていく構造を取り入れています。
そのため、柱、梁以外は手を加えやすく間取りを自由に変更しやすいのです。

鉄骨造のリフォーム

アパートや戸建て住宅に多い鉄骨造は、基本的な考え方はRC造と同じです。
「窓を大きくしたい」、「外壁になっているところにドアをつけたい」、「屋根に天窓をつけたい」「間仕切り壁を取りたい」など、家の構造に関わるため難しくなります。一方で、内装や間取りについては対応可能な場合は多いです。

リフォームで重要なのは、既存建物の構造をしっかりと確認することです。
構造や工法など、建物のタイプによっては、できること、できないことは変わってきます。一方、「できないこと」で説明した水まわりの移動や壁式工法であっても、さまざまな工夫によって快適な住まいづくりは可能です。

依頼先によって大きく変わる、リフォーム会社の選び方のポイントは？

それは「正しい判断軸を持つ」ということです。 リフォーム会社を選択する際、好きなインテリアのテイストなどで選ぶことも選択肢のひとつですが、設備交換だけとは違うリフォームは、既存建物に対しての複合的な工事を行い、なおかつ住まい方それぞれが求める暮らし方を、正しく汲みとってくれる依頼先を見つけることが重要です。

「見積もりが安いから」、「担当者の人柄が良いから」、「よく広告を見る有名な会社だから」、「ネームバリューがあるから」など。
もちろんこれらも判断材料にはなりますが、それだけで選ぶことはお勧めできません。
初回の見積もり金額が安かったとしても、現地調査の精度などが足りない、イメージのすり合わせが足りないと、打ち合わせ不足や施工の経験不足などが重なることで追加工事が発生してしまいます。結果的に比較した会社と変わらない金額になってしまった……なんてこともあります。

ご自身が選んだ会社が、想定していたより高いと感じたり、他の会社よりも見積もり金額が高かったりした場合には、その理由をしっかり聞いて、納得することが大切です。

みなさんの求めるものを得意としていて、なおかつ希望を満たすだけの内容ができる会社ならば、適正価格であると考えられます。

自分にとって何が最優順位なのか、それに対して適正であるかどうかという判断軸も、会社選びの大切なポイントです。

リフォームを考えているが、自分にあった会社がわからない！何から始めたらいいの？

そんな疑問やお悩みをお持ち方は、仁・幸夢店にご連絡ください。
業界経験豊富な一級建築士のアドバイザーが、ご相談・ご提案までをサポートします。　

住まい手のより快適な住空間を目指し、設計や間取りを変更して、生活動線を良くしたり、より機能的な設備・資材をご提案いたします。それが、家の資産価値をあげ、住まい手のライフスタイルに合わせて、既存の物件を「再設計」することです。

住まい手にとってマイナスである暮らしの問題や課題点をプラスに変える、業界経験豊富な一級建築士のアドバイザーが、ご相談・ご提案・完成までをサポートします。　

〈断熱・省エネリフォームで古民家再生。高性能で住み心地のよい快適な家に〉

まとめ

「住まう家族の円満と絆、健康と命を守る」ことを改めて見直すリフォーム・リノベーション。
「大きな自然災害や季節による気候変動があっても、安心・安全に暮らせる家であることが重要」構造を見直し耐久性を高める耐震補強や、断熱対策といったさまざまな取り組みをおこなっているのが仁・幸夢店です。

「安心して快適に住めることが、家の価値を上げる」という認識が少しずつ浸透してきている今、家の本質をより良くするため、リフォーム・リノベーションは進化していいます。

これから土地の購入、住宅、マンションの新築、リフォーム、リノベーションをご計画の方に、仁・幸夢店ではより詳しくお伝えするために対面、オンラインどちらでもご相談承ります。施工エリアは、千葉県、東京都、東京近郊神奈川、埼玉、茨城県です。お気軽にお問い合わせください。